[摘要] 2013年楼市出台了两拨楼市政策，即3月的新国五条和11月的沪七条，却都没能及时止住房价上涨的脚步。回顾楼市调控近十年，房价上涨或下跌的因素早已不只是供需矛盾。2014年，又有哪些非房地产调控手段，但却将影响房地产走势的政策将落实呢？对房地产将会起到什么样的影响？
2013年楼市出台了两拨楼市政策，即3月的新国五条和11月的沪七条，却都没能及时止住房价上涨的脚步。回顾楼市调控近十年，房价上涨或下跌的因素早已不只是供需矛盾。2014年，又有哪些非房地产调控手段，但却将影响房地产走势的政策将落实呢？对房地产将会起到什么样的影响？
不动产登记条例
不动产登记将挤出“多余房”
有消息称，国土部将在2014年6月底前出台《不动产登记条例》。目前正着手起草制定不动产统一登记的法律法规草案和相关规章草稿，同时国土部还部署有关司局准备起草《不动产登记管理办法》，并编制相应技术标准。专家分析，此举意在消除“信息孤岛”，全面掌握房产信息，为房产税开征铺路，不动产登记制度可能会引发一轮房产抛售。
山东大学房地产研究中心主任李铁岗说，房产税一旦开征，对多套房产拥有者来说，三套房差不多是上限了，持有三套以上的房产将会缴纳高额税费，从性价比来说很不划算，将会有一批房子集中挤出，增加市场上二手房的房源供应。
2013年年初初现抛房潮现象时，济南的“抛房”现象并不明显，但部分小区也有少量房源抛售现象。
“建立不动产统一登记制度，对违规持有多套房的政府官员来说将产生震慑和制止作用。”李铁岗提醒说，对这批人群释放出来的房产数量不能估计过高，因为对整个市场来说，这批房子只会占有相对不大的比例，市场上二手房的价格不会有大的波动。
高房价拐点降临？
不动产登记局的组建，会不会是不动产“信息孤岛”的终结？不动产登记制度能否撼动高房价？房产税开征脚步会否因此加速？
对于这些问题，早在2013年11月，潘石屹就在其微博中就不动产统一登记发表言论称：“这是好政策，如果今年实施，房价马上会跌。”
实行不动产统一登记，对于公众关注的反腐败、抑制房价、开征房产税等方面重要意义。在更广阔的背景下看这一改革，这一制度还承担着更重要的使命。中国房地产学会副会长陈国强分析认为，只有完成不动产登记、住房信息联网等长效机制的基础工作，才能真正形成房地产长效调控机制。
小升初免试就近入学
小学升入初中免试就近入学
县级教育行政部门应充分利用中小学生学籍信息管理系统组织实施小升初工作，严格实行“一人一籍、籍随人走”，提高学籍管理信息化水平，为小升初学生登记、随机派位及遏制学生无序流动等提供基础性保障。
单校划片学校采用对口直升方式招生，即一所初中对口片区内所有小学毕业生入学。多校划片学校，先征求入学志愿，对报名人数少于招生人数的初中，学生直接入学；对报名人数超过招生人数的初中，以随机派位的方式确定学生。随机派位工作由县级教育行政部门统一组织，邀请相关单位和家长代表参与。
“”价格或再被推高
1月26日，教育部出台《教育部出台小升初实施意见加快健全科学明晰便利的升学制度》，制度要求：“严格执行《义务教育法》规定，落实义务教育免试就近入学要求......做好随迁子女就学”。分析人士称，这一制度的出台，或间接刺激2014年走势。
而在上海，自2010年开始实行“人户分离”入学政策，即“不凭户籍前往就近的学校报到，而是到实际居住地有关部门登记，区教育局按相对就近入学的原则进行统筹安排”。自2012年，该做法已扩展到全市17个区县。
对于此次再提“就近入学”，有业内人士表示，虽然目前教育均衡化的趋势已经出现，但对于而言依旧有推涨作用。
单独二胎政策
“单独二胎”今年上半年将在沪实施
在昨天举行的市政协现场咨询会上，市卫计委有关负责人在回答委员提问时表示，本市的“单独二孩”政策预计今年上半年实施，细则与浙江、北京等地类似，即一方是独生子女的夫妇可生育第二个孩子。
在回答市政协委员左建平关于上海“单独二孩”时间表的提问时，市卫计委计划生育家庭发展处处长樊华表示，“上海将在今年上半年实施这一政策，在算是走得比较前面的。”左建平又问，“上海人口比较多，上海的细则会不会和浙江的一样？”樊华回答，“细则应该差不多，也就是说，夫妻双方只要一方是上海户口，其中一方是独生子女，就可以生育”。
“小四居”或取代“小三居”
“开放单独二胎，对房地产是重大利好。别小看生二胎，政策出来以后，对房地产发展又增加了好光景。”“单独二胎”政策放开之后，百特城市营销总监田妮不由感叹。
中国人素来有为儿女置办婚房的传统，多生一个孩子无疑也就催生了新的住房需求，很有可能会转变成刺激未来楼市销量的一个诱因。
“如果决定生的话，换房子是必须的。现在住的房子才三个房间，老人、自己和孩子住就很挤了，要是再生一个娃，根本没法住。”一位李姓妈妈说。
八零后年轻妈妈张女士忧心忡忡，她的女儿刚刚1岁。“本来因为政策原因，双方家长已放弃让我们再生的念头了。这下，老公家里人又开始唠叨着让我们再生一个了。生二胎的话得换个大房子，房贷压力会更重。如果生了儿子，还要承受为其买婚房的压力。”
相对于人口红利对房地产增量的影响，“单独二胎”政策放开对改善型需求和户型设计的影响来得更为直接。不少房企意识到，在家庭人口可能增加的情况下，“两房”这种户型在未来或将不再是刚需的，而“小四居”或取代“小三居”火起来。有业内人士表示，随着这类买家群体的增加，“小三居”为主的置业需求将逐渐向“小四居”过渡。自住型中高端社区在户型配比上会考虑适当增加四房的比例，同时也会将双儿童房的设计引入，也会更注重房屋上层空间的利用。尽管短期可能不会太明显，但这是未来户型布局的新方向。
"再融资"开闸
海印股份8亿元定增获批
海印股份今日公告定增获批，成为2010年4月以来再融资获证监会审核通过的家房企。
海印股份今日公告披露，证监会发行审核委员会于1月24日对公司非公开发行A股股票的申请进行了审核，根据审核结果，本次非公开发行股票申请获得审核通过。
自去年下半年万方发展定增获证监会受理以来，已有超过40家上市房企发布再融资方案，但均暂未获批。
2013年8月2日，海印股份抛出非公开发行股票预案，拟以不低于8.34元/股的价格非公开发行不超过1亿股，募资8.34亿元，其中大股东海印集团承诺认购实际发行股份的20%，同时募集资金将用于公司广州国际商品展贸城——国际汽车展览交易中心项目及补充流动资金。
可消除影子银行对楼市影响
从一部分房地产信托、基金或私募资金成本已高企的原因来看，主要和其资金来源渠道有关。由于一部分房地产信托、基金或私募资金并不是直接来自于银行，而是间接来自于一部分资金富裕央企、投资机构。而央企、投资机构的这部分资金却来自于银行。因此，从这个角度来讲，资金没有办法直接借贷给开发企业，而是通过几道中间环节，最终以房地产信托、基金等形式贷款给开发企业。从这个角度来讲，一部分央企、投资机构充当起了“影子银行”的角色，正是由于这些“影子银行”存在，导致房地产信托、基金等形式融资成本大幅上升，间接地推升了开发企业的开发成本与房价的上升。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，如果房企“再融资”的开闸，这将对于降低企业融资成本是比较有利的，一定程度上也可以缓解由于房地产信托、基金的成本高企导致开发企业融资成本高的现象。如果房企“再融资”分阶段开放，从房地产融资领域来讲，一定程度上可以消除“影子银行”对于房地产市场的影响，开发企业的融资成本会降低，有利于房地产市场平稳健康发展。
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