[摘要] 南阳是个极特别的城市，房地产业有着属于自己的特性和不同于其他城市的发展节奏。全国房地产形势一片大好、住宅价格迅猛攀升的时候，南阳楼市并无特别的反应；一二线城市房产形势出现低迷时，也不会对南阳的房产市场造成多大的冲击，南阳依旧波澜不兴。
时间进入2014年，楼市出现了一些波动，尤其是杭州某楼盘的大幅降价，搅动着人们敏感的神经。
从宏观上说，国家对于房地产调控去行政化的决心越来越坚定，这对于房地产业的发展是利好的。1998年，我国停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，实行多年的住房分配实物化制度从政策上退出历史舞台；2003年，明确房地产业成为我国国民经济支柱产业，与此同时，由于房价过快上涨，中央政府开始不断加强宏观调控；2013年，十八届三中全会提出建设统一开放、竞争有序的市场体系，使市场在资源配置中起决定性作用，“着手清除市场壁垒，提高资源配置效率和公平性”，“要建立公平开放透明的市场规则，完善主要由市场决定价格的机制，建立城乡统一的建设用地市场”。而对于普遍关心的房地产调控，则只字未提。业界从这些表述中读懂了这样一个信号：历经10年的房地产调控政策有望逐步进入去行政化阶段，值得期待。
未来楼市将探索加快建立房地产长效机制
今年“两会”前夕，市场上出现了杭州某楼盘降价以及襄阳某楼盘崩盘的消息，导致一些人的恐慌。我曾经在接受媒体采访时说：这些仅仅是个案，是个别楼盘的营销措施，当然也有的是资金链断裂或对市场研判不当的后果，完全不具有普遍意义；从另外一个角度来说，个别城市个别楼盘的不利消息，反而会引起各方的警觉，国家在制定政策时，它们会成为考量的一个因素，塞翁失马，焉知不能带来好运？果然，在今年“两会”的政府报告中，李克强总理坚持这样的观点，那就是对于房地产调控坚持市场化，逐步摆脱“一刀切”的模式，政府决策的连续性和科学性彰显无遗。双向调控、压住虚火、守住底线、分类指导成为大家讨论的主题。
南阳地产正在走着一条属于自己的道路
南阳是个极特别的城市，房地产业有着属于自己的特性和不同于其他城市的发展节奏。房地产形势一片大好、住宅价格迅猛攀升的时候，南阳楼市并无特别的反应；一二线城市房产形势出现低迷时，也不会对南阳的房产市场造成多大的冲击，南阳依旧波澜不兴。我想能够压住房地产业阵脚的，有以下主导因素：南阳是个农业大市，城镇化率比较低，农民进城对房子的刚性需求旺盛；另外，南阳城市建设处在黄金期，大量的城中村及棚户区改造使得改善性需求激增。所以南阳楼市有自己的表情，不大会随着一二线城市起舞。
近年来南阳的楼市也在悄悄发生着变化，我们普通老百姓都能感觉得到。其中的变化是域外品牌企业的进驻和地产投放量的剧增。投放量的增大，使南阳楼市正在发生３个变化：
，由卖方市场转变为买方市场。十年前或者几年前那种扎堆买房、半夜排队认购的情况少了。我们摊开楼市地图，密密麻麻全是项目，消费者的选择空间不可谓不大。每每有亲朋好友询问我买房的事，我都跟他说，转一圈看看再说，即使不带地图，你完全可以根据自己的购买能力以及区位习惯做谨慎选择。在房地产市场中，自住性需求比例较大，并呈上升趋势；改善性需求则会综合考虑区位、品质、配套、环境等各种因素，期望能一步到位；投资性需求对城市综合体项目比较欢迎，投资压力比较小的小公寓很受青睐。
第二，楼市价格产生两极分化。城市框架拉大，基础建设的迅猛发展使得东北行政区、白河南以及城市西部区域开发项目激增，有的甚至发展到城乡接合部的远郊地带。这些项目的入市使得南阳房地产市场的竞争格局发生了变化，尤其是偏远区域项目的低价策略给消费市场带来了冲击。与此同时，在中心城区，因为区域位置的不可复制性、商圈的成熟度以及生活的便捷性，使入市楼盘的价值节节攀升，价格上升空间依然存在（房管局统计的数字表明，南阳商品房尤其是商品住房均价低于全省均价，同时低于洛阳市、平顶山市、襄阳市均价）。
第三，服务品质和产品品质有了大幅度的提升。房地产项目增多，开始出现“百花齐放、百家争鸣”的状况，市场竞争陡然加剧的同时，消费者也有了多样化产品选择。在促销手段上，大家标新立异，各种营销模式纷纷亮相，比如情景花园体验、样板房体验、３Ｄ动画展示、明星演唱会、冰雕展、变形金刚展、恐龙展及航模展等，房地产在做宣传的同时也让民众有了更多的娱乐和文化体验，这也是时代进步的象征。房地产企业以其较强的影响力和组织能力，在渐渐改变着城市的表情和文化内涵。另外，竞争也使得产业不断规范，品牌企业的优势得以彰显，具有独特内涵和超前设计理念的楼盘将会脱颖而出，赢得客户的青睐和社会的关注。比如明伦集团开发的摩根中央公园
摩根中央公园6700元/平方米4.25分人民路与建设路交汇处西北角（人民公园旁）400-176-0760 转 657309项目，以其不可复制的核心资源、引领潮流的时尚前瞻、超越市场的品质盛宴，打造了一个的综合体品牌，在招商以及住宅和Ｍ派公寓的销售上，一次次引爆南阳楼市。这就是一个很好的证明。
（作者系南阳明伦房地产公司副总经理）
南阳地产特别观察
编后
2014年的楼市是一个敏感的地方，各方观点、各种研判、各种想法包围着我们，就像郊外春天的花朵一般纷纷杂杂，其实，当我们冷静地登高一望，总能知道什么地方花开正艳，什么地方惹人流连，正所谓乱花渐欲迷人眼，回眸笑看总是春。为了帮助广大读者和消费者置业购房，《南阳地产》特别推出“南阳地产特别观察”专栏，邀请南阳地产业内著名人士从不同的角度写下自己的看法，供大家参考。大家对南阳楼市有什么想法和看法，请发送到邮箱：ｗｗｚｔｂｈ＠ｓｉｎａ．ｃｏｍ，也可关注微信号：南阳地产（ｎｙｒｂｎｙｄｃ）或扫描下方二维码。我们会从中选出一部分有价值的选题邀请业内人士提供看法。
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摩根中央公园摩根中央公园6700元/平方米4.25分人民路与建设路交汇处西北角（人民公园旁）400-176-0760 转 657309承袭了南阳2000年的都会传奇，尽享一座城市的中心，一半拥揽万千世界。不只拥有让世人敬仰的品质高度，更超越一座城市的想象。 俯瞰南阳新城，摩根中央公园处于城市的地段，并坐享中轴之上的核心商圈，位于人民路与建设路交汇处西北角，总用地面积为69634.9平方米，总建筑面积为365046.5平方米，与人民公园隔街相望。 作为扼守城市中心的商业综合体项目，摩根中央公园由明伦集团携手纵横丝绸倾力打造。项目总体定位：多元化一站式家庭体验生活广场。集商业、白金级写字楼、奢华精装公寓、魅力生活住宅为一体的高品质商业休闲之城。秉承国际城市综合体开发的宝贵经验，以及对繁华都市生活方式的领悟。遵循了绿色低碳的开发原则，创新性的引入“新都市主义”理念，将都市功能有机结合。在对所属地块的生态环境进行保留的基础上，通过前瞻性的规划设计，赋予新的功能与激情，形成新的城市功能复合区和区域魅力生活范本，加以推动区域的可持续发展。 摩根中央公园多元化商业规划，丰富的业态，包含了主题生活卖场、品牌时尚零售、休闲餐饮、亲子天地、美容SPA，量贩式KTV、运动城、电影院线等多个功能区。引进多家国际知名品牌，将多元化的时尚生活元素融入开放式家庭生活体验，在传承和超越一座城市传奇的想象中，尽展未来都会魅力生活！
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